二手房屋买卖合同纠纷案件实务要点之一——武汉市限购新政对请求继续履行案件的影响

作者介绍：湖北元申律师事务所姜山律师 吴昊律师 陈剑华律师

前言：

在最新一轮房地产限购政策中，武汉市作为2016年上半年房屋价格增长速度较快的城市，于2016年11月15日出台了最新的限购政策。其主要内容为

“对武汉户籍购买主城区第3套、非武汉户籍购买第2套进行限购;非武汉户籍需提供2年及以上的社保或个税缴纳证明才可在主城区购房。”

以上政策出台得非常突然，导致很多房屋买方一夜之间从具备购房资格变为无购房资格，从而使得很多尚未履行完毕的二手房屋买卖合同出现了不确定因素。现本律师团队就结合媒体对新政策的解读、房屋管理部门的答复、北京市高院对于相关问题的参考性规定以及武汉本地法院的相关意见，对上述新政带来的影响进行如下梳理。

一、尚未办理过户的房屋能否继续履行？

这个问题的答案取决于买方是否已经提交了购房资格审查或办理了网签。如果在新政出台前已经提交并符合条件的，仍可以继续办理房屋过户手续。

但需要提醒注意的是，已经进行了网签的买卖双方应当尽快办理过户手续，一旦网签过期，再次网签备案时将重新进行购房资格审查，并适用新政确认购房资格。

二、已经处在违约状态的买卖合同，买方如何维护己方权益？

由于本轮房价上涨，出现了大量卖方违约的情况。其理由虽然千奇百怪，但归根到底大多仍是觉得房屋目前市场价格已经远远高于合同约定价格，而且很多合同约定的定金或违约金赔偿数额远远低于实际涨幅，于是很多卖方都想以“承担违约责任”的方式解除房屋买卖合同，以达到利益最大化。

卖方能否“如愿以偿”取决于多个因素，如合同解除条款的具体约定、合同的履行程度以及是否存在客观上足以导致合同无法继续履行的情形。在此，我们不做具体展开，相关问题将会在后续文章中作进一步论述。

但我们强烈建议，如果出现了卖方不按照合同约定继续履行合同的（如不配合办理贷款手续、还款手续、过户手续），买方应该在第一时间诉诸法律，采用双方约定或法定的争议解决方式进行协商、诉讼或仲裁。

以上建议特别针对那些“在签订合同时尚符合购房资格，但在新政出台后丧失购房资格”的买方，因为争议解决机构（人民法院、仲裁委员会）在考量能否裁决/判决合同继续履行时，将会评估买方是否在尚具备购房资格时就积极寻求救济，从而判断导致买方现在丧失购房资格是哪一方的责任。如果买方怠于将争议诉至相关机构，则会降低其获得“继续履行”裁判的可能性。

三、诉讼/仲裁过程中丧失了购房资格，继续履行的请求能否得到支持？

这个问题应该是新政所带来的影响中最有趣的一个。武汉市之前从未经历过如此急速的房价上涨，而在国家层面也没有就该问题出台过统一的法律法规或者司法解释，于是我们转而向房价最为疯狂的“帝都”——北京来寻求一些参考和帮助。

根据2011年12月13日颁布的《北京市高级人民法院关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》第四条、第五条、第六条的规定，对于买方“继续履行请求”将根据以下不同情况分别处理：

1、双方已办理网签的，即买方之前的购房资格已经得到房地部门确认的，可以支持继续履行；

2、双方未办理网签，且在诉讼过程中买方丧失购房资格的，法院应当释明，要求买方变更继续履行的诉讼请求；

3、虽然属于上述第2点情况，但双方在新政出台前已经签署合同，且房款交付完毕，买方实际占有房屋的，法院仍可根据公平原则判决继续履行。

根据如上分析，我们建议在出现卖方拒绝履行房屋买卖合同相关义务的情况下，买方应当根据自身所符合的不同条件，确定可以得到支持的请求后，及时提起诉讼/仲裁，以维护自己的合法利益。